Envie de défiscaliser à Bordeaux ou sa région ?
Nous vous expliquons tout !
L’essentiel des dispositifs de défiscalisation immobilière 2023
L’investissement immobilier constitue l’un des placements les plus rentables actuellement, grâce à une série de dispositifs de défiscalisation à Bordeaux et sa région.
La France manque encore de logements et pour inciter à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi, si vous payez beaucoup d’impôts, vous serez peut-être intéressé d’utiliser une partie de cette somme donnée à l’état pour l’investir dans un placement immobilier.
En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition et de l’ISF, certaines solutions sont à privilégier. Pour être conseillé en fonction de votre situation et de vos objectifs de vie, contactez notre Cabinet HL Immobilier pour une étude sans engagement et ainsi connaître le champ des possibles.
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« L'immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde. »
Citation de Franklin Roosevelt
Pourquoi défiscaliser ?
Les dispositifs de défiscalisation permettent :
1- Défiscaliser en investissant dans le neuf
Trois dispositifs majeurs reconduits par la loi de finances 2023 vous permettent de prétendre à des réductions d’impôts venant ainsi financer une partie de l’acquisition du bien :
La loi PINEL : le dispositif plébiscité par les investisseurs
Succédant au dispositif Duflot en 2014 et reconduite au moins jusqu’en 2024, la loi pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ils doivent respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à la zone d’implantation de celui-ci, au locataire, au plafonnement des loyers et à la durée de location du logement.
Les statuts LMNP / LMP : l'investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l'ancien
Selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
L’investisseur est considéré par la loi comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur meublé professionnel (LMP) en fonction notamment du montant des revenus locatifs perçus :
La loi PINEL : le dispositif plébiscité par les investisseurs
Succédant au dispositif Duflot en 2014 et reconduite au moins jusqu’en 2024, la loi pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ils doivent respecter un certain nombre de conditions relatives au bien, à la zone d’implantation de celui-ci, au locataire, au plafonnement des loyers et à la durée de location du logement.
Les statuts LMNP / LMP : l'investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l'ancien
Selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
L’investisseur est considéré par la loi comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur meublé professionnel (LMP) en fonction notamment du montant des revenus locatifs perçus :
- En dessous de 23 000 € : il fait partie des LMNP, ce qui lui donne droit de déduire l’intégralité de ses charges foncières de son revenu global. S’il opte pour le régime réel, il peut également prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation. La plus-value de cession, une fois l’investissement locatif achevé, est soumise au régime de droit commun pour les particuliers.
- Au-dessus de 23 000 € : l’investisseur est un LMP, il peut déduire l’intégralité des charges foncières de son revenu global et actionner le levier du déficit foncier. À nouveau, les amortissements sont déductibles du bénéfice d’exploitation et, à condition de louer le logement meublé pendant au moins 5 ans.
2- Les dispositifs pour défiscaliser dans l'ancien
Grâce aux lois MALRAUX et MONUMENTS HISTORIQUES, vous pouvez profiter d’avantages fiscaux très attractifs et donc d’une défiscalisation immobilière partielle.
La loi MALRAUX : pour défiscaliser en réalisant des travaux
Le dispositif MALRAUX vous permet de diminuer votre facture fiscale grâce à une réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre à condition de réaliser des travaux sur le bien. Le montant de la réduction varie en fonction de la zone d’implantation de l’immeuble. En outre, le propriétaire doit s’engager à mettre ce dernier en location pendant une durée minimale de 9 ans.
Le dispositif MALRAUX permet de déduire du revenu fiscal global les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur 4 années consécutives. Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable, et être confiés à un architecte des bâtiments de France.
Une fois les travaux achevés, l’immeuble doit être mis en location pendant au moins 9 ans et chaque logement doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
À noter : le dispositif MALRAUX n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
La loi MONUMENTS HISTORIQUES : une réduction d'impôt pour la restauration de monuments historiques
Dès 1913, la loi monuments historiques est venue instaurer un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques de payer moins d’impôts.
Le dispositif monuments historiques permet ainsi d’imputer le montant des travaux de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt associés. Contrairement à la loi Malraux, il n’existe pas de plafond de déduction ni d’obligation de location une fois ceux-ci réalisés. Si le dispositif monuments historiques n’impose pas la location, le propriétaire doit néanmoins conserver le bien pendant minimum 15 ans.
Le propriétaire doit réaliser les travaux à son initiative et ceux-ci doivent faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale.
En parallèle, la loi monuments historiques permet à l’investisseur d’imputer le déficit foncier réalisé sur le revenu global ou encore de bénéficier d’une exonération de frais de succession, à condition d’avoir signé une convention avec le ministre de la culture. Enfin, il est à noter que d’autres charges foncières peuvent être admises en déduction du revenu foncier et/ou global si un déficit est constaté.
À noter : le dispositif MONUMENTS HISTORIQUE n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
La loi MALRAUX : pour défiscaliser en réalisant des travaux
Le dispositif MALRAUX vous permet de diminuer votre facture fiscale grâce à une réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre à condition de réaliser des travaux sur le bien. Le montant de la réduction varie en fonction de la zone d’implantation de l’immeuble. En outre, le propriétaire doit s’engager à mettre ce dernier en location pendant une durée minimale de 9 ans.
Le dispositif MALRAUX permet de déduire du revenu fiscal global les dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur 4 années consécutives. Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, faire l’objet d’une autorisation préfectorale préalable, et être confiés à un architecte des bâtiments de France.
Une fois les travaux achevés, l’immeuble doit être mis en location pendant au moins 9 ans et chaque logement doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, ni être rattaché au foyer fiscal de ce dernier.
À noter : le dispositif MALRAUX n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
La loi MONUMENTS HISTORIQUES : une réduction d'impôt pour la restauration de monuments historiques
Dès 1913, la loi monuments historiques est venue instaurer un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques de payer moins d’impôts.
Le dispositif monuments historiques permet ainsi d’imputer le montant des travaux de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt associés. Contrairement à la loi Malraux, il n’existe pas de plafond de déduction ni d’obligation de location une fois ceux-ci réalisés. Si le dispositif monuments historiques n’impose pas la location, le propriétaire doit néanmoins conserver le bien pendant minimum 15 ans.
Le propriétaire doit réaliser les travaux à son initiative et ceux-ci doivent faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale.
En parallèle, la loi monuments historiques permet à l’investisseur d’imputer le déficit foncier réalisé sur le revenu global ou encore de bénéficier d’une exonération de frais de succession, à condition d’avoir signé une convention avec le ministre de la culture. Enfin, il est à noter que d’autres charges foncières peuvent être admises en déduction du revenu foncier et/ou global si un déficit est constaté.
À noter : le dispositif MONUMENTS HISTORIQUE n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
3- Investir dans l’immobilier en SCPI
La SCPI (société civile de placement immobilier), aussi appelée, “pierre papier” est devenue la nouvelle corde à l’arc de tout bon investisseur. Ce véhicule d’investissement composé uniquement d’actifs immobiliers permet d’investir dans une valeur sûre, la pierre, tout en déboursant des sommes plus raisonnables qu’un investissement locatif classique.
Toutefois, les avantages sont les mêmes : l’investisseur perçoit les loyers qui correspondent au montant de sa quote-part.
En investissant en SCPI, il délègue également toute la gestion de la location à un gestionnaire. Il s’agit d’un investissement sûr et rentable puisque le risque est réparti sur plusieurs investisseurs. Une solution qui a su convaincre de nombreux investisseurs.
Toutefois, les avantages sont les mêmes : l’investisseur perçoit les loyers qui correspondent au montant de sa quote-part.
En investissant en SCPI, il délègue également toute la gestion de la location à un gestionnaire. Il s’agit d’un investissement sûr et rentable puisque le risque est réparti sur plusieurs investisseurs. Une solution qui a su convaincre de nombreux investisseurs.
4- Investir en nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôts
Pour certains investisseurs, il peut être intéressant d’étudier la possibilité d’acheter un bien immobilier en nue-propriété. En effet, en utilisant le démembrement pour séparer la nue-propriété de l’usufruit, l’investisseur va pouvoir investir dans un logement à prix réduits en ne conservant pas l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée de 10 ou 15 ans.
Cela présente différents bénéfices :
Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée.
Cela présente différents bénéfices :
- Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.
- Ne pas avoir à payer les impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d’habitation seront à payer par l’usufruitier ou le locataire.
- Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.
- En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.
- Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement.
Ce dispositif permet des montages intéressants pour ceux qui ont des revenus ou patrimoines importants actuellement et qui veulent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leurs fiscalités sur une certaine durée.
5- Le déficit foncier pour réduire son revenu fiscal de référence
C’est l’une des seules solutions pour défiscaliser avec de l’immobilier ancien : générer du déficit foncier en effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif d’un montant supérieur à vos revenus fonciers.
Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier.
Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année n peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.
L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier pour un propriétaire bailleur est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au niveau de ce plafonnement, il est donc encore possible d’ajouter de la déduction de l’impôt global grâce au déficit foncier.
Tous les montants des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire des revenus imposables. Seuls les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas pris en compte dans le mécanisme du déficit foncier.
Ce montant est plafonné sur une année (à 10 700 €), mais les déficits non utilisés en année n peuvent l’être pendant les 10 prochaines années. De quoi défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur de votre logement qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.
L’un des gros avantages de l’usage du déficit foncier pour un propriétaire bailleur est qu’il ne fait pas partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Pour ceux qui sont au niveau de ce plafonnement, il est donc encore possible d’ajouter de la déduction de l’impôt global grâce au déficit foncier.
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Nous sommes rémunérés par les promoteurs et les prix sont « direct promoteur ». Vous achetez dans les mêmes conditions. Vous bénéficiez des mêmes avantages, promotions, prix de lancement, services ou prestations offertes.
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